资产协奏曲
Asset Symphony: Quantitative Risk Ed.
I. 序曲 (Overture)
能力边界与信贷窗口测算 (Capacity Stress Test)
Safe Purchasing Power (安全购买力)
0 万
测算结论：
基于 55岁 测算：信贷窗口仅剩 0年。 系统已强制冻结 0万 作为医疗备用金，此红线不可逾越。
II. 宣叙调 (Recitative)
常规二手房源录入 (Standard Portfolio)
Opus 1
Opus 2
Opus 3
宝安/前海 南山核心 福田中心 罗湖
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III. 华彩 (Cadenza)
法拍房审计与风控引擎 (Foreclosure Audit)
Foreclosure Engine OPUS 4
NET VALUE (还原净值) ANALYZING
0 万 倒挂率: 0%
含隐形债务: 0万 (税费+腾退风险金)
IV. 尾声 (Finale)
投资决策备忘录 (IC Memo)
CONFIDENTIAL
Strategic
Investment Memo
PROJECT: SHENZHEN ASSET ACQUISITION
DATE: 1/3/2026
VERSION: 2.0 (Fiduciary Standard)
PROFILE: SENIOR INVESTOR
I. Market Context (宏观背景)

根据《深圳房产数据研究报告》，当前市场已进入存量分化周期。核心风险特征如下：

  • 流动性紧缩：二手房平均成交周期已拉长至 204 天。非核心资产变现极难。
  • 柠檬市场效应：买卖双方信息不对称加剧，尤其是法拍房领域的隐性债务风险。
  • 政策变量：2025年新税制下，公司产权房产交易的土地增值税 (LVAT) 预征率调整，直接影响持有成本。
II. Financial Capacity (财务压力测试)

基于 IPA (In-Principle Approval) 模型的测算结果：

Metric (指标) Value (数值) Stress Test (压力测试)
III. Asset Matrix (资产事前验尸)

引入“事前验尸 (Pre-Mortem)”思维：假设投资失败，原因何在？
* 本表基于“净值还原法”，已扣除法拍房的潜在税费与腾退成本。

Asset Name Net Cost Medical Risk Rating
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IV. Fiduciary Advisory (信托建议)
流动性陷阱 (Liquidity Trap)：
坚决规避楼龄>20年且无电梯的物业。此类资产在未来5年的换手率预计将下降 40%。
法拍排雷 (Foreclosure Risk)：
若涉及公司产权（Company Title），务必预留成交价 30%-60% 的资金用于缴纳土地增值税 (LVAT)。
黄金4分钟 (Golden 4 Mins)：
医疗资源不仅是配套，更是生命线。优选福田/南山核心区三甲医院覆盖范围。
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